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私家车激增停车难迫使立体停车库呼声越来越高

时间:2013-11-17 来源:本站

随着城市经济的发展,家庭购置汽车数量急剧增加。随之而来,停车难成了车主们心里不可言说的“痛”,空间有限,汽车数量却急剧上升,车该停哪里?郑州立体停车库维护专家河南长兴停车设备有限公司小编在此针对客户近段时间经常反映的停车难和立体停车库问题给大家特此澄清几个观点,以供大家参考学习:

小区的停车位可分为3类:占用公共空间的停车位;规划局规划的地上停车位;地下停车位。占用公共空间的停车位毫无疑问归全体业主所有,但目前法律对后两类停车位的所有权规定比较模糊,现实中也存在很多争议,由此引发的业主、物业和开发商之间的矛盾不断增多。

  小区三类停车位的区别

  占用公共空间的停车位:占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,归全体业主共同所有。如果物业收费停车,必须经过多数业主的同意,如果用于经营,其收益主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  规划局规划的地上停车位:这类车位一般在小区两栋楼的间隔地带,是经过规划局批准的正规停车位,新建的小区中普遍存在。《物权法》中规定由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  地下停车位:开发商一般认为地下停车位归自己所有,并对外进行出售。其实,因为涉及人防工程等因素,地下停车位的归属存在争议,而且大多数地下停车位并没有产权证,开发商一般签订的也只能是使用合同,而不是买卖合同。

  事件


  停车收费,业主“辞退”物业

  今年4月份,郑州市加州第一城小区的物业公司决定向有汽车的业主每月收取40元的停车费和一年50元的闸道维护费。

  本来是免费停车,一下变成了收费停车,业主们反应不一。一些业主同意并交纳了停车费。也有一些业主认为,地面车位应该是全体业主共有的,物业无权收费,物业强制收费的做法严重损害了全体业主的利益。

  由于双方僵持不下,最后部分业主采取了堵门的极端做法,但这并没有解决问题。最后,一些业主向物价部门以及房管部门反映问题。

  “一平方米0.38元的物业费已经执行好几年了,近年来,人力等各方面的成本都在增加。之所以收取停车服务费,是因为业主购房时与我们签订了前期物业服务协议,协议规定可以向停放汽车的业主每月收取40元的停车服务费,之前由于车辆少一直没有执行。”加州第一城小区一名物业工作人员说。

  最后,经过相关部门协调,物业先退还了收取业主的停车服务费。

  现在加州第一城小区成立了业主委员会,决定将原来的物业公司换掉。物业公司工作人员表示,如果业主委员会更换物业公司,应该进行工作交接,以前业主拖欠的物业费,也一并补齐。目前,物业的相关交接工作并没有进行完毕。

  调查


  物业收停车费导致冲突不断

  采访中,郑州市东里路上一小区张姓物业管理人员告诉记者,以前由于车辆较少,物业一般都不会收取车位费。随着车辆的增多,物业公司要投入更多的成本对小区车辆进行管理,收费就不可避免了。因为收费问题,一些物业公司和业主纠纷也随之产生。

  郑州市红专路与东明路交叉口君悦城物业对地下停车位“只售不租”的做法,遭到业主的强烈反对。

  “地下车位本来收费就比较贵,385元一月,但是后来竟然不能租,只能购买,一个车位十几万,很多业主都对物业的做法非常气愤。”该小区业主李女士说。

  君悦城小区共有地下车位415个,刚开始物业租给业主使用,但是合同到期后,在开发商的干预下,不再对外出租,只有购买车位的业主才能停车。

  该小区业主虽然多方投诉,相关政府部门也多次调解,但并没有改变开发商和物业的做法。

  “作为小区的地下停车位,应该首先满足业主的需求,现在很多地下停车位却空着不让停,这种做法很不合理。”李女士说。

  郑州市东明路与丰产路交叉口兆邦花园小区的地上停车位的收费标准为每辆车每月150元。业主交钱后,物业会把牌照号喷到车位上,成为业主的专属停车位。

  该小区一些业主反映,车位应该归全体业主共同所有,物业公司的做法侵犯了其他业主的权益。

  在东区某小区居住的张女士反映,3年前,她花了8万元在小区购买了一个地下停车位,结果还需要交纳每月35元的停车服务费,而地上车位只需每月交纳50元,感觉挺亏的。

  质疑

  小区物业是否有权收停车费

  小区物业有权收取停车费吗?郑州市物价局公共处的一名工作人员说,根据《物权法》第七十四条规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。国家发改委建设部2003年出台的《物业管理办法》中规定,利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  “利用小区公用道路等画定的停车位权属问题是全体业主,这毋庸置疑。若有车的人占用了这些车位,对无车的业主也是一种不公,该如何分配利益关系呢?”物价局工作人员说,根据《物权法》规定,物业对公共停车位进行收费,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,并且应该阐明收费的用途、如何分配等事项。

  在郑州市,已经有一些小区物业通过多半业主的同意,进行收费。比如,亚新美好时光小区的物业公司针对地面停车收费问题,发放调查问卷1328份,其中928户业主同意物业公司收取每车每月100元的停车费,占业主总数的70%。

  “现在新建的小区,一般都会签订前期物业服务协议,里面会规定物业对地上停车位的收费标准,经过业主签字,也可以收费。这种合同约定的是停车服务费,而不是车位使用费。当然,前期物业服务协议需要在房管局备案。”物价局工作人员说,这种合同约定不需要物价部门核准。

  如果物业公司乱收停车费,根据国务院《物业管理条例》第六十六条第三款规定,擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款。

  问题


  停车位权属法律界定模糊

  “小区停车位一共分为3种,一种是小区占用公共空间的停车位,一种是小区内经过规划局规划的地上停车位,一种是地下停车位。”郑州市物价局工作人员说,对于后两种停车位,法律的权属界定比较模糊。

  经过规划局规划的地上停车位在新建小区非常普遍。《物权法》规定,建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

  “但是这个‘当事人’应该属于谁,是开发商、物业还是广大业主,目前还没有明确的解释。”物价局工作人员说,他们曾向郑州市法制办打报告请求界定“当事人”的范围,但对方回复称,他们无权对此进行解释。

  对此,郑州市物价局曾咨询过房管局,房管局认为归开发商所有。但业主意见非常大,认为应该归全体业主共同所有。

  对于地下停车位权属和使用问题,《物权法》规定也由“当事人”之间约定,但这存在很多问题。

  河南新动力律师事务所律师朱广晓说,开发商与业主之间“实力”悬殊较大,在“约定”时一般是开发商出具的格式合同,这本身就不公平。其次,地下车库很多涉及人防工程,所有权的归属存在争论。

  多数地下停车位没有产权证

  尽管地下停车位产权存在争议,但这并没有影响到开发商高价卖停车位。在停车位僧多粥少的情况下,地下停车位的价格水涨船高。

  一业内人士告诉记者,很多业主反映地下停车位价格高,但很少有业主提出地下停车位归属问题。

  “对于地面上的房子,开发商需要办理预售许可证,卖给业主后,办理产权过户手续,产权归业主。但对于地下停车位,开发商拿不到预售许可证的,也办不了产权证。”该业内人士说,《物权法》实施前,郑州市房管局办理了一部分地下停车位产权证,《物权法》实施后,目前大多数地下停车位没有产权证。

  朱广晓说,开发商开发房子时,如果地下部分已经计入总投资,并摊在房价里,那么,地下停车位就应该是属于全体业主共同所有。开发商再对外出售地下停车位,构成二次销售。

  因为很多地下停车位没有产权证,但开发商买卖的现象非常普遍,这种情况该如何界定?

  郑州市物价局工作人员指出,当前,随着业主慢慢了解相关法律,个别业主开始与开发商较真儿,开发商也在调整。开发商与业主签订合同,“卖”给业主的只是使用权。多年后即使产生产权纠纷,开发商也可脱身。

  近年来,关于小区停车位使用的纠纷不断上演。物价局工作人员表示,今后小区物业的收费会越来越规范,但目前亟须在政策、法律上对小区停车位的所有权作出清晰具体的界定。

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