今天是 2018年11月16日

河南长兴停车设备有限公司
电话:13223716111(赵经理)
固话:0371-86615770
地址:郑汴路与东明路交叉口向北100米路西御玺大厦A座21层2118室.

公司新闻 / NEWS

当前位置:首页 > 公司新闻

热起来的立体停车库背后:民资建停车场的遇阻与变通

时间:2016-12-30 来源:舜网

      济南城区土地资源有限,汽车保有量却与日俱增,停车位缺口超过90万,停车占用路边资源,一定程度上加剧了拥堵。4年前,济南鼓励社会资本投建公共停车楼,一度引发建设热情,如今日渐消沉,背后原因在哪里?一度因使用不便、机械故障而广受诟病的立体停车库,目前又大量涌现,背后的逻辑是什么?

      近日,记者调查济南具有代表性的多家立体停车场,试图从不同侧面探寻这个反差背后,企业投建停车场的无奈、妥协、兴奋与重生。

      尴尬的停车楼

      新世界商城 被要求补交三四千万土地出让金

      18日一早,老王来到英雄山一带锻炼身体,看到马鞍山路恢复自西向东单向通行,路两边临时泊车位取消,他顿时感觉清爽不少:“过去这边,路上是拥堵的车,两边停满车辆,发动机声混杂着喇叭声,吵得人难受。”目前公开说法是,附近新世界商城停车楼部分启用,路边临时车位取消。

      车辆进停车楼,腾出的地儿“还路于民”,路面清净了。然而新世界商城总经理吴英军却有苦难言,近4年多来建停车楼的坎坷经历,若非亲身经历,很难体会。

      2012年2月,济南出台《鼓励公共停车场建设暂行规定》(以下简称暂行规定),鼓励社会资本投资建设公共停车场,吴英军就提交了申请。“马鞍山路附近,6大商场聚集,保守估计需要1500个停车位,但附近加上马路停车场,只有三四百个。”吴英军说,如果他在商城楼上加建两层做停车场,能增加600个停车位,不仅能缓解附近停车难问题,还可以根据政府鼓励政策,获得30%的商业配套,扩大商场经营面积。

      2014年,楼顶加建计划实施,一系列问题接踵而来:首先,建设需要改规划;其次,加建势必带来整栋建筑容积率提高,按照现行规定,需补交土地出让金,第一次按商业用地评估,需补交1亿元。“关键我们不是商业用途,而是作为停车场,带有公益性。”吴英军说,后经重新评估,需补交6000万元,还是交不起。“后来,市政府召开专题会议研究,形成了会议纪要。”市国土部门相关人士说,针对加建停车楼的土地出让金问题,其中提到,原为出让土地的暂不调整土地出让金,同时研究制定公共停车场不计入容积率的具体措施。具体到新世界商城,停车场部分可以不交出让金,但30%的商业部分需要补交。“我算了下,需补交三四千万元,还是交不起。”吴英军说,当时加建停车楼,没有规划许可证不能从银行贷款,全部8000万元建设资金都是自筹,如今已无多少筹集能力;“再一个,当时暂行规定说,鼓励建停车楼,我们认为30%的商业面积是奖励的,如今要求再缴纳土地出让金,不就相当于没奖励吗?”

      如今,新世界商城六楼、七楼停车场,已启用200余个,全部免费对外开放。“预计春节前,剩余400个能全部开放,届时将有效缓解附近停车难问题。至于价格,因是社会资本投资,按照物价局规定,可以执行市场调节价。”吴英军说,目前马鞍山地下人防商城停车费标准为4元/小时,他们可能会参照。“即使价格贵,也只能勉强保本经营。”吴英军粗略计算,一个停车位一天收20元,一年7000多元,600个车位是400多万元,而建停车场总投资8000万元,仅利息成本就六七百万元,这还不包括管理人员工资、设备折旧损耗等成本。

      东图大厦、金龙大厦 建楼成本高又麻烦,准备建立体车库

      与新世界商城同步提出申请建停车楼的,还有大观园附近的山东省东方图书公司,也就是东图大厦。今年7月,济南市公共资源交易网上曾挂出工程招标信息,当时,大厦相关负责人宋先生称,停车楼预计年内能开工,就在大厦后院建。然而临近年底,记者实地查看,并没有动工迹象。“中间耽误时间太多。”宋先生说,暂行规定提出,“企业可以利用自有用地改建、楼顶加建等方法,将已建建筑改建、扩建成公共停车场”,他们想当然认为,建停车场就得盖楼,然而盖楼手续太繁琐,与新世界商城一样,比照建筑项目手续报批,涉及发改委立项、规划局调规划,以及国土部门交土地出让金等。与新世界商城不同的是,作为国企的东图大厦并没有在土地出让金上做太多纠缠,在他们看来,盖楼就得交,于是交了五六百万元,但即便如此,到现在依然拖了4年多没建。按照当时的招标信息,该项目总投资1500万元,全部自筹资金,能停121辆车,地上4层,地下2层,高13米,相当于1个停车位12万元。“建设成本的确很高,仅土地出让金就占很大一块,我们思考,是不是一定要建楼,可不可以建机械式的立体车库。”宋先生说,现在经过论证,倾向于后者,一是节省成本,至少不用交土地出让金;二是手续比较简单,由于不是建筑,就不牵扯改规划等问题。

      有这种想法的,还有泺源大街西头金龙大厦,它也在2012年首批申建停车楼。“规划方面,我们相对简单,大厦北侧空地,规划中就是配套专用停车场。”相关负责人石先生说,但在实施中出现了纷争,直至今日不能开工。据介绍,金龙大厦原物业公司瞅准暂行规定中鼓励政策,可以建设30%商业面积,就报了方案,商业面积2200余平方米,241个停车位,其中171个面向社会开放,70个留给大厦业主。结果该方案引来众多业主反对:这里本就停车难,还建商业,多此一举;留给业主的车位也太少。“靠建停车场收费肯定赔钱,所以政策允许建商业配套,以提高积极性,业主反对,就断了投建方的财路,谁还会干?”原物业公司相关人士说,最后他们公司撤离,业主聘请新物业管理。如今业主委员会的计划是,既然政府鼓励,这里也需要,自然还得建,但按原方案建停车楼投资太大,不如建钢结构的立体车库,至于建设数量,还得视情况而定,因为周边是居民楼,得征得他们同意,至少不能影响四邻采光。

      回温的立体车库

      新郎大厦政策有所突破,90天就能建成投用

      停车更难的泉城路与县西巷交叉口附近的新郎希努尔大厦,则将建立体车库的想法付诸实施。近日,记者看到,其主体框架已完成,正在做外立面装饰。据了解,立体车库的原理类似电梯,将车开到车库内,通过传送装置,送到每一层。负责人何正华称,预计元旦后能投用,这将是泉城路第一家立体车库。“建立体车库,手续的确简单些。”设在市建委的公共停车场建设联席会议相关人士说,以新郎大厦项目为例,属于利用单位自有用地建设机械式停车库,按照相关规定,定性为构筑物工程,其建筑面积不纳入容积率计算范围,可以免于办理建设工程规划、用地、环评、施工等许可手续。

      “我们2014年提申请,今年才开建的,90天就能建成,因为它只是把机器设备装起来,不像建筑需要破土动工。”何正华说,大厦总面积4万平方米,车位需求量至少300个,而后院只能提供80多个,即使立体车库60个车位投用,还缺150多个,下一步还准备在后院停车场,用钢结构加盖一两层,建成像中恒商城一样的停车场,使总车位数达到300个。

      何正华有此打算,源于最近济南鼓励建设立体车库的政策突破:“以目前我们的停车库为例,就是利用的楼宇边角地带,这在以前不允许,按照原政策,楼宇周边红线以内数米不能有任何东西,如今只要不超过用地红线就可以。”

      新郎大厦立体车库投用后,收费标准拟为4元/小时,何正华表示主要是为收支平衡:“毕竟投了300万元,需要回收成本;另外机械维护、保养、管理也需要钱。”业内人士认为,车库投用后,将在一定程度上缓解县西巷、明湖路、泉城路的拥堵。

      政务服务中心明年上半年可投用,本想建25层未被通过

      提起拥堵,很多人会想到济南市政务服务中心,这里地处老市政府、火车站附近,车流量本来就大;服务中心设立后,服务窗口越来越多,尤其遇到招投标时,周边拥堵严重。

      在服务中心南侧,行人能发现,一栋立体车库正拔地而起。“共18层,144个停车位,预计明年上半年可投用。”相关负责人杜先生说,原打算建25层提供200个车位,因为从投资回报率、停车位最多等角度考虑,这个数量是最优的,但报到规划部门时,因与周边环境不协调等原因未通过。

      据介绍,立体车库投用后,附近面向公众开放的停车位会升至330个(其中已开放的地下停车场186个),另外老市政府院内还有204个停车位,总计534个。“但这依旧不能满足需求。估计缺口仍会超过1000个。”杜先生说。分析人士看来,单纯靠服务中心增加停车位,并不能从根本上缓解停车难问题,因为这里停车位充足了,很多人就会过来停车,照样拥堵。

      杜先生表示,服务中心立体车库是政府投资建的,没有盈利目的,但收费标准低于社会普遍水平也不适合,具体还得向物价部门报批。

       冷热原因

      需求旺盛、盖楼遇阻,立体车库技术渐成熟

      尽管受到政策鼓励,立体车库建设火热,但也有些隐忧。“立体车库在济南不是新鲜事物。”济南天辰立体停车设备公司相关负责人李先生说,早在2003年,省立医院就建了山东第一个立体车库,2010年因减速齿轮故障停用,后来拆除了。

      2008年左右,八一立交桥省华联院内也曾建过立体车库,后来故障率高,二三层少有人用,只用一层。2012年左右,很多居民小区,如发祥巷、诚基中心等,也建了立体车库,但人们更愿意停在路边,因为诚基中心曾发生过立体车库压坏汽车等情况。

      那段时间,济南立体车库建设一度陷入低谷,济南重工甚至出现6年没卖出去一个停车位等现象。“不过最近能发现,相比3年前,济南立体车库的使用率已明显提高。”李先生说,以诚基中心为例,维修后,明显好用了很多;企业投资热情也在回温,不仅因政策鼓励,还得益于技术日渐成熟。

      据介绍,过去立体库多采用载车板交换技术,只能水平、垂直移动,多数只能建三四层,取车放车麻烦,零部件多易出故障;如今采用梳齿交换技术,塔库不仅能建几十层,零部件还少,运转速度也快,过去水平移动一分钟10多米,现在几十米。

      负责立体车库最终检验验收的济南市质监局特种设备处工作人员称,近年来,济南立体车库增加很快,目前已有100多处,每年有约20%的增长率,“在盖停车楼遇阻的情况下,建立体车库简单快捷,可以利用有限的土地资源,获取更多停车位,这是需求倒逼供应”。

      业内建议

      停车楼不可取代,能否给予相应补贴

      “除了停车、取车麻烦外,还得等,一旦遇到上班点,就得排队。”车主翟先生所在小区有地下立体车库,但他并不愿意使用,他担忧社会上建的一些立体车库,几十层高,集中下班取车是个麻烦事儿,一辆车需要2分钟,30辆车就得1个小时。

      “也是因有类似担忧,两三年前我们准备投建公共停车场时,就选择了停车楼。”济南华联相关负责人陈先生说,9月建成投用的、有300个停车位的嘉华停车楼,仅土地出让金就交了1700余万元,加上建设成本总计1亿元,成本很高,建楼手续也麻烦,但用起来方便,像地面停车场,开上去停下即可,遇到高峰期也不用排队。“停车楼的建成说明,在现有制度下可以实现,但需要不计成本,不以停车收费为目的。”陈先生说,如果华联想通过停车位回收1亿元的成本,几乎不可能,他们希望改善周边停车环境,提高商场人气。

      针对目前社会资本投建停车楼遇冷,陈先生表示,停车楼不可取代,政府需要拿出资金来鼓励,比如针对200个车位以上的公共停车场,若执行政府定价政策2元/小时,可否像补贴福利院、老年公寓床位一样,每个车位每年给予一定程度补贴,以激发投建积极性。新世界商城的吴英军则认为,类似事项的审批权能否下放到区里,区一级政府更了解具体情况,一些鼓励政策才能灵活。

 

      河南长兴停车设备有限公司      贵宾热线:0371-86615770;赵经理:13223716111